Investissement immobilier dans une résidence étudiante : bonne ou mauvaise idée ?

La résidence étudiante désigne un ensemble de studios et de deux-pièces réservés aux étudiants de l’enseignement supérieur. Chaque logement étudiant est généralement meublé. Il fournit des services et équipements de base : salle de bains et cuisine aménagée, ustensiles, laverie. Mais quels sont les avantages d’un tel placement ? Faut-il investir dans une résidence étudiante ?

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La résidence étudiante : un investissement aux multiples avantages

La résidence étudiante entre dans la catégorie de l’immobilier de services. Elle est généralement perçue comme une solution rentable pour de nombreux investisseurs et compagnies privées. En effet, chaque année, des centaines de milliers d’étudiants se mettent en quête d’un logement. Par ailleurs, l’investissement dans une résidence étudiante offre d’autres avantages.

Logement étudiant : un investissement locatif sécuritaire

En 2022, le nombre d’étudiants en France s’élève à 2,6 millions, soit 120 000 étudiants de plus qu’en 2012. Or, il n’existe à l’heure actuelle que 375 000 logements étudiants dans les résidences du Crous. La demande locative surpasse largement l’offre disponible. Ainsi, investir dans une résidence étudiante s’avère rapidement rentable. De plus, les chances de subir des vacances locatives dans un bien immobilier étudiant sont très faibles.

Une fiscalité avantageuse pour les investissements en résidence étudiante

L’investissement dans les résidences étudiantes représente donc un marché porteur, au statut de valeur refuge lorsque le contexte économique est incertain. Par ailleurs, ce type d’investissement apporte des avantages fiscaux non négligeables. En effet, l’investisseur profite du statut LMNP (location meublée non professionnelle) et du dispositif Censi-Bouvard.

Statut LMNP pour une résidence étudiante : de quoi parle-t-on ?

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) donne la possibilité de percevoir des loyers et de récupérer la TVA sur le prix d’achat initial du bien immobilier. De plus, l’investisseur réalise des économies d’impôts sur les loyers. Le statut LMNP offre également des alternatives fiscales : le régime du BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou le dispositif Censi-Bouvard.

Le dispositif Censi-Bouvard et la fiscalité d’un logement étudiant

Dans le cas du régime BIC, les revenus sont défiscalisés ou faiblement imposés pendant plusieurs années. En ce qui concerne le dispositif Censi-Bouvard, il donne accès à une réduction d’impôts de 11 % du prix de revient sur neuf ans (plafond à 300 000 euros). Les investisseurs peuvent également demander un report du solde de la réduction d’impôts sur les six années suivantes. C’est idéal si la réduction s’avère supérieure au montant de la taxation annuelle.

Le régime réel et la gestion d’un investissement en résidence pour étudiants

Enfin, il est possible d’être imposé au régime réel. Dans ce cas, les charges d’entretien, les impôts locaux, les réparations, l’amortissement du mobilier et des locaux dans les intérêts d’emprunt sont déductibles.

Avantages de la résidence étudiante : confier la gestion du bien à un professionnel

La gestion de la résidence étudiante est entièrement prise en charge par une société d’exploitation. L’investisseur signe un contrat de bail avec l’exploitant sur plusieurs années et délègue entièrement la gestion de la résidence. Il se dessaisit totalement des soucis et aléas inhérents au bien immobilier. Le bail commercial intègre la prise en charge des petits et gros travaux d’entretien de la résidence, généralement répartie de manière très équitable entre l’exploitant et l’investisseur.

Investissement dans une résidence étudiante : des facilités à l’achat et à la revente

Le rendement d’un bien immobilier en résidence étudiante atteint 4 à 5 %. Il s’agit d’un rendement bien supérieur à un investissement locatif classique, plus proche des 3 %. Les établissements financiers sont généralement rassurés par les investissements dans ce secteur. L’accès au crédit immobilier s’avère donc facilité. En cas de revente, le rendement est aussi élevé que lors de l’achat, ce qui représente une plus-value intéressante. Attractifs, les biens en résidence étudiante trouvent facilement preneurs, pour un juste prix.

Les contraintes de l’investissement immobilier dans une résidence étudiante

Le rendement plus qu’intéressant dans une résidence pour étudiants attire les investisseurs. Toutefois, un placement représente toujours quelques risques. Plusieurs paramètres sont à prendre en compte : choix du gestionnaire, estimation de la rentabilité, emplacement de la résidence, etc.

Des contraintes sur la durée de location du bien immobilier

L’investissement dans une résidence étudiante est un placement à long terme. Pour profiter des avantages fiscaux, l’acheteur doit conserver le bien pendant plusieurs années. Le dispositif Censi-Bouvard permet en effet de bénéficier d’une réduction des taxes sur le prix d’achat. Mais cela n’est valable que pour une durée de neuf ans, sans échéance triennale. Le propriétaire doit donc placer son bien en location pendant cette période à l’exploitant de la résidence.

Attention aux choix du gestionnaire de la résidence étudiante

Il s’avère impératif de choisir un exploitant de confiance pour gérer son bien au sein d’une résidence étudiante. En effet, la contrainte de la durée concerne aussi l’engagement avec le gestionnaire de la résidence. La signature du bail commercial avec la société de gestion inclut :

• l’organisation des visites du bien ;
• la gestion des entrées et sorties des locataires ;
• la gestion des paiements du loyer ;
• les relances des éventuels impayés.

Logements étudiants : bien choisir l’emplacement de la résidence

L’emplacement de la résidence étudiante est une contrainte majeure avant d’investir. En effet, les résidences étudiantes idéalement placées à proximité des universités, des camps et des transports connaissent le plus de succès. Malheureusement, les occasions d’investir dans ces résidences étudiantes s’avèrent plus rares et les négociations d’achat plus compliquées.

Les critères pour investir dans un logement étudiant

L’investissement dans une résidence étudiante doit avant tout se situer dans une ville universitaire qui affiche un fort potentiel. Si le projet d’investissement ne se place pas à proximité d’un campus universitaire, le logement doit au moins se situer proche du centre-ville et des transports.

La taille du logement importe énormément. En grande majorité, les étudiants disposent d’un budget limité. Ainsi, le studio ou appartement doit disposer d’une kitchenette, d’une pièce centrale et d’une salle de bains. Le logement ne doit pas dépasser les 20 mètres carrés afin de trouver facilement un locataire.

D’autres critères sont à prendre en compte, comme les services proposés aux étudiants. L’accueil, la laverie, le ménage des parties communes et la connexion internet sont indispensables. Certaines résidences disposent de services annexes comme une salle de sport, un parking, une salle d’étude, etc.

Investir dans une résidence étudiante présente de nombreux avantages. Toutefois, l’investisseur doit prendre conscience des quelques contraintes inhérentes à l’achat d’un bien immobilier étudiant. Pour passer outre ces contraintes et dégager un bon rendement, faites-vous accompagner par des experts.