Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

Pour un emprunteur, le taux d’endettement est le ratio entre le montant des remboursements de son prêt et son revenu disponible. Lors du financement de votre projet immobilier, cet indicateur est utilisé par la banque pour estimer votre capacité d’emprunt. Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ? Quel doit être le reste à vivre ? Nous répondons à vos questions.

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Calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier étape par étape

Lors du financement d’un projet immobilier, le taux d’endettement constitue l’indicateur majeur pour déterminer la capacité d’emprunt du demandeur. Ce ratio permet de mesurer le rapport entre une dette (charges incompressibles) et les revenus d’un emprunteur. Le taux d’endettement, également appelé taux d’effort,est exprimé en pourcentage. Découvrez comment calculer votre taux d’endettement lors d’une demande de prêt immobilier.

Calcul du taux d’endettement : la formule

Pour le calcul du taux d’endettement, l’emprunteur doit évaluer la mensualité de son prêt immobilier et l’additionner à ses charges fixes. Le résultat obtenu est multiplié par 100, puis divisé par les revenus du foyer. La formule de calcul du taux d’endettement est la suivante : taux d’endettement = [(montant des mensualités + charges fixes) × 100] / revenus.

Exemple de calcul du taux d’endettement

Prenons un emprunteur présentant un salaire mensuel de 3 600 euros, des charges fixes s’élevant à 500 euros et des mensualités de remboursement 500 euros. Le calcul du taux d’endettement sera le suivant : [(500 + 500) × 100] / 3 600 = 27,8 %. Le taux d’endettement est égal à 27,8 %.

Quels revenus sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est le ratio entre les revenus du candidat au prêt immobilier et la charge annuelle d’emprunt. Les revenus pris en compte par la banque dans le calcul du taux d’endettement sont les revenus nets et ceux liés au patrimoine.

Les revenus nets représentent les salaires nets de l’emprunteur ou des coemprunteurs. Si l’emprunteur exerce en libéral, ce sont les bénéfices réalisés dans le cadre d’une activité non salariée qui entrent en ligne de compte. Les dividendes, les indemnités chômage ou maladie et les retraites ou préretraites font également partie des revenus nets. Les revenus liés au patrimoine sont ceux issus de la location d’un bien immobilier (revenus locatifs) et d’actions en Bourse.

Bon à savoir : Pour le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), les revenus de l’emprunteur correspondent au revenu net avant impôt,comme défini par le Code général des impôts. Ce revenu net imposable est majoré des abattements forfaitaires. Les revenus exceptionnels non récurrents sont exclus de ce calcul.

Quelles charges sont prises en compte dans le calcul du taux d’endettement ?

Pour obtenir le taux d’endettement, la banque prend également en compte le montant des mensualités de prêt à venir et les charges fixes supportées par l’emprunteur.

Voici la liste des dépenses entrant dans le calcul du taux d’endettement pour un emprunt immobilier.

• Les dépenses liées au logement : loyers pour les locataires, charges de copropriété pour les propriétaires, taxe d’habitation, taxe foncière, etc.
• Les dépenses courantes : pensions alimentaires, dépenses d’énergie, primes d’assurance, etc.
• Les dépenses liées au crédit : remboursement des crédits en cours. Il peut s’agir d’un crédit auto, d’un prêt à la consommation, d’un crédit renouvelable, voire d’un emprunt immobilier.

À noter : Selon le Code de la consommation, la charge annuelle d’emprunt correspond au montant dû par l’emprunteur ou les coemprunteurs au titre du prêt immobilier et des différents crédits en cours. Elle englobe le total des intérêts d’emprunt et le remboursement du capital sur une période d’un an.

Quel est le taux d’endettement maximum en France ?

Depuis le 1er janvier 2022, deux nouvelles règles s’imposent aux banques en matière de crédit. Ainsi, les établissements financiers doivent s’assurer que le taux maximum d’endettement ne dépasse pas 35 % des revenus des emprunteurs. Le taux d’endettement maximum inclut l’assurance de prêt.

Cette mesure de prévention contre le risque de surendettement est renforcée par l’obligation de limiter à 25 ans la durée des crédits immobiliers. La durée d’emprunt est portée à 27 ans pour l’achat d’un logement sur plan (VEFA).

Pour rappel : Le taux maximum d’endettement est encadré par la décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers. L’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) vérifie le respect de cette nouvelle règle qui n’était auparavant qu’une simple recommandation.

Taux d’endettement, reste à vivre et saut de charge : trois critères scrutés par les banques

Lors d’une demande de prêt immobilier, les banques étudient attentivement la situation financière (solvabilité) des emprunteurs. À ce titre, elles évaluent leur capacité d’emprunt en tenant compte de deux indicateurs essentiels : le reste à vivre et le saut de charge.

Reste à vivre : un critère essentiel pour l’obtention d’un crédit immobilier

Le reste à vivre fait partie des composantes essentielles du taux d’endettement. Par cette expression, on entend le montant restant après déduction des mensualités de crédit et des charges fixes. Un reste à vivre faible peut justifier un refus de la part de la banque par crainte de surendettement. Pour calculer le reste à vivre, les banques utilisent la formule suivante : reste à vivre = revenus – (mensualité de prêt + charges).

Saut de charges : un paramètre pour compléter le calcul du taux d’endettement

Le saut de charge désigne l’écart entre les mensualités de remboursement du futur prêt et le montant du loyer actuel (pour un locataire) ou des mensualités de crédit (pour un propriétaire). Cet indicateur est également décisif dans l’octroi d’un prêt immobilier.

Un saut de charges minime, voire négatif, indique que la situation financière de l’emprunteur sera peu impactée. Pour les banques, cela signifie que l’emprunteur sera en capacité de rembourser son crédit en conservant un reste à vivre confortable.

Vous avez un projet d’achat immobilier ? Vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif ? N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long de votre projet immobilier. Nous vous montrerons comment calculer votre taux d’endettement et optimiser votre demande de crédit immobilier. Une simulation réalisée par nos experts peut vous aider à mieux définir vos mensualités de remboursement selon votre situation.